계약서에 적힌 특약이라고 해서 모두 유효한 것은 아닙니다. 임대차 관련 법에 어긋나거나 세입자에게 불리한 내용은 효력이 제한될 수 있습니다. 서명하기 전에 문구의 의미와 적용 범위를 확인하세요.
법에 어긋나거나 지나치게 불리한 특약
주택임대차보호법 제10조는 법에서 정한 기준에 미치지 못해 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정합니다. 예컨대 세입자의 법정 권리를 미리 포기시키는 문구는 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 특약이 계약서에 적혀 있다는 이유만으로 법보다 우선하는 것은 아닙니다. 다만 실제 효력은 문구와 계약 경위, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
수리비·퇴거 관련 문구는 구체적으로
‘모든 수리는 임차인 부담’처럼 범위를 정하지 않은 문구는 분쟁의 원인이 됩니다. 민법상 임대인은 임차인이 집을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있지만, 세입자의 고의·과실로 생긴 파손이나 간단한 소모품 교체는 달리 판단될 수 있습니다. 수리 책임을 정할 때는 시설 종류, 고장 원인, 비용 부담 기준을 나눠 적는 편이 좋습니다. ‘새 임차인이 들어와야 보증금을 돌려준다’는 문구도 계약 종료 후 보증금 반환 의무를 당연히 미루는 근거가 되지는 않습니다. 특약은 모호한 표현 대신 적용 조건과 처리 절차를 구체적으로 쓰고, 합의한 내용은 계약서에 남기세요.
자주 묻는 질문
질문 1. 계약서에 ‘수리비는 전부 세입자 부담’이라고 썼다면 따라야 하나요?
문구만으로 모든 수리비를 부담한다고 단정하기는 어렵습니다. 고장 원인과 수리 범위, 임대인의 유지 의무 등을 살펴야 하므로 고장 사진과 수리 내역을 보관하고 먼저 집주인에게 알리세요.
질문 2. 특약이 법에 어긋나는 것 같으면 계약 전체가 무효인가요?
일반적으로 문제 되는 특약의 효력이 제한되는지와 계약 전체의 효력은 별도로 살펴봅니다. 다툼이 생기면 계약서 문구와 주고받은 문자 등 합의 자료를 함께 확인해야 합니다.