등기부에 근저당이 있다고 해서 계약이 곧바로 불가능한 것은 아닙니다. 다만 집이 경매에 넘어가면 선순위 권리나 임차인의 보증금 규모에 따라 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있어, 계약 전 권리관계를 확인해야 합니다.
근저당과 다른 권리를 함께 확인하세요
등기사항증명서의 을구에서 근저당권의 설정일과 채권최고액을 확인하고, 갑구에서는 압류·가압류·가처분 등 소유권 관련 권리를 살펴봅니다. 채권최고액은 실제 대출 잔액과 다를 수 있으므로 이를 실제 빚으로 단정해서는 안 됩니다. 임대인에게 대출 잔액을 확인할 자료를 요청하고, 먼저 입주한 세입자의 보증금도 확인해야 합니다. 경매 때는 주택의 평가액에서 선순위 권리와 비용 등이 먼저 반영될 수 있으므로, 근저당 금액만 보고 안전 여부를 판단하기 어렵습니다.
잔금 전에도 등기부를 다시 확인하세요
계약일에는 깨끗했더라도 잔금 전 새 근저당이나 압류가 설정될 수 있습니다. 계약서에 잔금 지급일까지 새로운 담보권 등을 설정하지 않는다는 내용을 두고, 잔금 직전 등기부를 다시 확인하는 편이 안전합니다. 입주와 전입신고를 마치면 대항력이 생기지만, 효력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 확정일자도 받아야 우선변제권을 갖추는 데 도움이 되며, 등기부 확인을 대신하지는 않습니다.
자주 묻는 질문
근저당이 있으면 계약을 피해야 하나요?
일률적으로 그렇지는 않습니다. 주택 가치, 실제 대출 잔액, 선순위 임차보증금 등을 함께 따져 보증금 회수 위험을 판단해야 합니다.
계약서에 근저당 말소를 약속받으면 안전한가요?
약속만으로 말소된 것은 아닙니다. 말소등기가 실제 완료됐는지 잔금 전 확인하고, 말소와 잔금 지급을 연계할 방법도 계약 단계에서 정해 두세요.